Купить квартиру в Португалии и сдавать ее в аренду?

С приходом в Россию компании  www.airbnb.com все чаще стали появляться запросы русских клиентов на покупку недвижимости в Португалии с целью сдавать ее ( квартиру) в аренду.  Давайте рассмотрим насколько это интересно и выгодно. У нас есть 2 стороны, 2 участника процесса – тот,  кто хочет купить и сдавать в аренду, и тот кто продает и сдает в аренду.

Сторона первая: Владимир. Молодой человек, проживающий в России в любом городе, имеющий начальный капитал 40 – 60 000 евро и собирающийся инвестировать в недвижимость Португалии с последующей самостоятельной сдачей в аренду через букинг и айрбнб. Владимир видит следующие положительные стороны в своей задумке:

1. Квартира должна быть обязательно в Лиссабоне – все-таки здесь много туристов, легко сдать в аренду, да и сам, если что – всегда могу приехать на недельку.
2. Сегодня – когда интернет повсюду – легко сдавать вою недвижимость за рубежом. Есть замечательные сайты – букинг ком и айрбнб. Как говоритя – сиди дома на диване и управляй своей недвижимостью!
3. Очень радует возможность покупки в кредит - % маленький и возможна ипотека на 30 лет

Сторона вторая, Ольга Леберская, риэлтор, комментирует:

1. Относительно того,  где должна быть квартира – в Лиссабоне или в другом городе – решает покупатель. Но есть цифры и факты. Например, газета Слово, опубликовала такую статистику : 11,7 миллионов ночевок в Лиссабоне супротив 16,6 миллионов ночевок в Алгарве :

Я тоже могу подтвердить, что мои клиенты бывают в Лиссабоне проездом – 1, 2, 3 ночи и затем отдыхают в Алгарве 5-7 ночей, или неделю, другую. Поэтому для сдачи в аренду я бы рекомендовала бы все таки рассматривать южное побережье Португалии.

2. Да, сегодня стало «модным» сдавать свою недвижимость через  airbnb или другие сайты. Но если вы внимательно изучите информацию о тех, кто там сдает недвижимость, то вы делаете выводы – этот человек живет где то рядом с той квартирой или домом, что он сдает – в соседнем подъезде, в крайнем случае – в одном городе. Или же это агентство. Если вы видите жилье с незаполненным календарем – то это именно тот случай, когда хозяин живет в одном месте, а жилье – в нескольких часах лета. Не стоит думать, что сдать жилье в аренду сегодня легко. Миллион предложений, миллион вариантов цены. И не самое главное – сдать в аренду и получить деньги. Самое важное – это хорошо принять гостя. Быстро заселить. Приготовить комплимент – почитайте в отзывах – это и хозяин рюмочку нальет, и свежих яблок принесет. Очень важно – быстро решать проблемы. Проблемы бывают всегда. Начиная от сломанного крана и заканчивая вопросом – как попасть срочно в госпиталь. И самое наиважнейшее – это чистота вашей недвижимости. Чисто в доме, чистое постельное белье, чистая кухня. Не нужно надеяться, что сидя в России на диване ( ну или за столом с компьютером) вы сможете оперативно решать все эти вопросы. Да, вы можете договориться с соседкой – за небольшие деньги она будет селить, мыть квартиру, стирать простыни. Но когда она решит пару раз проблемы, или заселит клиентов ночью, или не заселит клиентов ночью, а прождет их 3 часа и они прибудут утром – тогда она так поднимет «зарплату», что это будет больше не выгодно и в итоге она откажется. А ели она набурчит на клиентов – то откажутся клиенты и оставят плохие отзывы.

Некоторые предполагают нанимать специальные фирмы, которые занимаются уборкой. Выехали клиенты – звонок по скайпу в компанию – приберут , помоют , белье перестелят. Но они не заселяют и не выселяют, не решают проблем, не покупают лампочку, когда та перегорела, многое чего не…потому что у них работа другая.

Где же выход? Спросите вы. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом. Сдача недвижимости в аренду – это работа. Доверьте эту работу тем, кто в ней разбирается. Например, наша компания, имеет в управлении с целью сдачи в аренду несколько объектов. И что бы загрузка аренды была полноценной, нам приходится применять различные инструменты рекламы – и платные и бесплатные. Кроме того, в сезон, всегда в разы увеличивается нагрузка на персонал – это постоянные проблемы – с кондиционерами и сантехникой, и уборка. Работы много,  люди устают, и на самом деле не легко во время и прибрать и починить. Поэтому только отдавать недвижимость в управление. Кому отдавать – решает владелец. За сдачу в аренду всегда берут комисию 25-30%. Если берут меньше – значит, либо только начали заниматься арендой или в итоге ничего не будет сдано.

3. Да, %  при оформлении ипотеки в Португалии приятно радует россиянина. Но есть одно большое НО. В данный момент банки предпочитают давать кредит под свою недвижимость. А это значит, что если вам понравилось что то , то шансы на кредит у вас все еще не велики. Охотнее банки рассматривают возможность кредитования на свою, банковскую недвижимость. И вот тут – скажу честно – не всегда есть что выбрать. В основном это или старье , или наоборот новое, но по космическим ценам. А если цены не космические – значит недвижимость неудачная – вид на стену, или без балкона и т д. Шанс найти что то ликвидное – он почти равен 0. Потому что ликвидное оно и без банка ликвидное. И очень важно – если стоит цель купить что то для сдачи в аренду – нужно обязательно знать – а кто он – твой клиент на эту жилплощадь? Из своей практики скажу так – старое сдается со скрипом или совсем даром бюджетным клиентам ( которые еще заселяются по 4-5 человек – а значит жди большой счет на воду и электричество). В разы повышают шансы на успешную сдачу в аренду такие факторы: красивый вид из окна, парковка, бассейн, интернет, современность квартиры. Если сравнить , например, старую убитую квартиру на берегу океана  и новую современную квартиру в комплексе с бассейнами , парковкой , но в 5 км от пляжа – дороже вы сдадите именно вот эту новую квартиру, потому что люди, которые могут себе позволить во время отпуска жить в хорошем жилье – не будут жить в старой квартире. Кроме того, старые квартиры – это запах, специфичный для Португалии – запах прения. Это соседи – так же с невысоким доходом – или старенькие бабушки-дедушки, или иностранцы, приехавшие на заработки ( украинцы, африканцы, бразилы, марокканцы), или бюджетные клиенты – студенты какого нибудь училища, которые будут шуметь весь свой отпуск. Согласитесь, люди, планирующие провести отпуск, как правило хотят видеть рядом с собой таких же отдыхающих. Но ! Я не говорю о раритетных домиках – квартирах. Да, есть такие сохранившиеся дома, где чудесные старые квартиры , которые можно привести в порядок и тогда туристы будут жить на одной площадке с  настоящей португальской семьей и т д. Но такое жилье , как правило, стоит несколько дороже.

В любом случае - покупка недвижимости - это всегда выгодное вложение денег. Но только если вы правильно выберете объект вложений и управляющую компанию.